عدد بحرانی در بخش مسکن - وبلاگ پایگاه داده

به گزارش وبلاگ پایگاه داده، تازه ترین مطالعات درباره شاخص دسترسی خانوار ها به خانه حداقلی نشان می دهد: چهار دهک درآمدی کشور زیر خط فقر مسکن قرار گرفته اند که نشان دهنده شرایط بحرانی این شاخص است.

به گزارش جهانی اقتصاد، شاخص فقرمسکن شاخصی است که جمعیت توانمند برای دسترسی به خانه حداقلی را سرشماری می نماید. براساس این شاخص، خانوار هایی که به لحاظ درآمدی و هزینه ای بتوانند برای تامین مسکن توانایی پرداخت هزینه اجاره یک واحد مسکونی 60 مترمربعی با استاندارد حداقلی شامل آشپزخانه، حمام و مصالح حداقل نیمه دوام را با توجه به متوسط درآمد خانوار ها در کشور داشته باشند، بالای خط فقر مسکن قرار می گیرند.

با لحاظ این معنا و مفهوم، جدیدترین محاسبات اجرا شده از سوی فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن درباره شاخص دسترسی به خانه حداقلی نشان می دهد جمعیت خانوار های زیر فقر مسکن در کشور به 42 درصد رسیده است. به این معناکه 4 دهک اول درآمدی و بخشی از دهک 5 درآمدی به زیر خط فقر مسکن کشیده شده اند.

پیش از این برای نخستین بار شاخص خط فقر مسکن در سال 93 محاسبه و اعلام شد.

فردین یزدانی اردیبهشت ماه سال 93 نتایج اولیه نسخه جدید طرح جامع مسکن را که با استناد به مطالعه بانک جهانی در نیمه دهه 80 اجرا شده بود، در اختیار جهانی اقتصاد قرار داد.

نتایج این مطالعات نشان داد در سال 84، 24 درصد یا یک چهارم خانوار های ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند. محاسبات اجرا شده برای این شاخص بار دیگر در سال 92 با استناد به داده های مربوط به ماه های سرانجامی سال 91 نشان داد خط فقر مسکن جمعیت بیشتری از خانوار های ایرانی را در برگرفته است به طوری که 33 درصد از خانوار ها زیر خط فقر مسکن قرار داشتند.

به تعبیر دیگر، در نیمه دهه 80، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه 90، 3 دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهار در زیر خط فقر مسکن قرار دریافتد. به این ترتیب، طی 5/ 1 دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است.

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن که به تازگی نتایج این مطالعات مربوط به این شاخص را به روزرسانی نموده، معتقد است، جمعیت خانوار های ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته اند در سال 99 قطعا افزایش پیدا نموده است. تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره بها سه عامل مهمی هستند که در دور شدن خانوار ها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته اند.

افزایش تعداد خانوار های ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته اند طی 5/ 1 دهه گذشته می تواند یک معنا و مفهوم مشخص نیز داشته باشد و آن اینکه، سیاست های وضع شده در این بازه زمانی که اتفاقا دو طرح عظیم خانه سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر و مسکن ملی که هدف اصلی آن ها خانه دار کردن اقشار مورداحتیاج حمایت بوده است، پاسخگو نبوده اند چراکه اگر اجرای این طرح های ساخت مسکن به صورت موثر و گسترده اثرگذار بودند شرایط شاخص دسترسی به خانه حداقلی باید بهبود پیدا می کرد. این در حالی است که با قرار دریافت 4 دهک در زیر خط فقر مسکن جمعیت ضعیف و موراحتیاج حمایت در این بخش نسبت به سایر شرایط اقتصاد کلان که دو دهک اول بیشتر احتیاجمند حمایت هستند، بیشتر است.

همین نکته باعث شده که از نگاه فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن، یک شرایط بحرانی در بازار مسکن به لحاظ دسترسی به یک خانه حداقلی شکل بگیرد.

از همین رو دو گام مهم باید در اولویت کاری سیاستگذار بخش مسکن قرار گیرد تا بازار مسکن به لحاظ این شاخص از شرایط بحرانی فاصله بگیرد.

اقدام نخست، تامین مسکن با اتکای حداکثری به سازوکار بازار و اقدام دیگر مداخله هدفمند در بازار مسکن است. به اعتقاد وی، این دو اقدام موجب می گردد بی نظمی حاکم در بازار مسکن که بخشی از آن به دلیل سیاستگذاری نادرست است، بخشی از شرایط نامناسب در تامین مسکن برطرف گردد و به این ترتیب این بازار از فاز بحرانی به نامطلوب تغییر شرایط دهد. از جمله سیاستگذاری های مناسب برای ساماندهی بخش مسکن، اجرای سیاست مالیاتی است.

دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن در کشور های پیشرفته جهانست که یک نمونه پیروز استفاده از آن را در آمریکا می توان مشاهده کرد. در واقع در این کشور ها مالیات سالانه املاک مسکونی ستون مالیات های بخش مسکن برای ثبات بخشی به قیمت واحد های مسکونی با اهرم مالیاتی و جلوگیری از آشفتگی قیمتی در بازار مسکن در نتیجه فعالیت غیرمعمول و هیجانی تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک است.

در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحد های مسکونی در سرانجام هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می نمایند و نکته قابل توجه در آن است که کشور هایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن پیروز بوده اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به صورت سالانه نموده اند.

تجربه سایر کشور ها و همچنین محاسبات اجرا شده نشان می دهد اخذ این نوع مالیات می تواند ریسک بلااستفاده نگه داشتن واحد مسکونی در بازار را برای مالکان آن ها افزایش دهد. از این طریق، بخشی از واحد های مسکونی که تا به امروز بلااستفاده بوده اند، به بازار خرید و فروش و بخش دیگر روانه بازار اجاره خواهند شد و به این ترتیب به ساماندهی بازار املاک یاری می گردد. در واقع کنترل جهش قیمت به وسیله وضع مالیات سالانه ملکی، ریسک بلااستفاده گذاشتن واحد های مسکونی را به قدری بالا می برد که باعث فروش یا اجاره آن ها می گردد و به کنترل تورم اجاره نیز منجر خواهد شد.

البته برآورد های اجرا شده حاکی از آن است که در صورتی که این مالیات با نرخ جهانی 5/ 0 تا 5/ 1 و نرخ تصاعدی از ملاکان (بیش از یک خانه ای ها) اخذ گردد، هزینه ای برای بلااستفاده گذاشتن و احتکار ملک که تا به امروز برای مالکان صفر بوده به وجود می آید و احتکار ملک در این بازار برای مالکان ریسک پیدا می نماید، در نتیجه گروهی از مالکان اقدام به فروش واحد مسکونی و گروهی دیگر اقدام به عرضه ملک در بازار اجاره خواهند کرد.

نکته مهم آنکه، علاوه بر این اثر، اخذ این نوع مالیات از بازار مسکن یک اثر ثانویه نیز دارد. آنالیز ها نشان می دهد: اثر ثانویه اجرای این سیاست در بازار ملک این است که مانع از ورود سرمایه جدید (ملک بازی جدید) می گردد که مخرب بازار ملک است و در شرایطی منجر به ایجاد رکود، جهش قیمت یا اضافه پرش خواهد شد؛ چراکه تا حدود زیادی این سرمایه ها از بازار ملک خارج و به سمت بازار سرمایه راهنمایی می شوند.

شرایط جدید سه شاخص مهم بازار مسکن

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در بخش دیگری از مطالعات خود درباره بازار مسکن، شرایط سه شاخص اثرگذار و مهم دیگر در این بازار را نیز آنالیز نموده است.

شاخص اول، مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در شهر تهران است. این شاخص برخلاف شاخص دسترسی به مسکن که 100 درصد درآمد را برای مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن لحاظ می نماید، به این صورت محاسبه می گردد که یک خانوار با پس انداز یک سوم درآمد خود، چند سال زمان برای صاحب خانه شدن احتیاج دارد؟

نتایج تازه ترین مطالعات درباره این شاخص حاکی از آن است که در دو دهه گذشته یعنی در فاصله سال های 79 تا 99، فاصله خانوار های تهرانی تا صاحب خانه شدن 3 برابر شده است؛ یعنی اگر یک خانوار تهرانی در سال 79، با پس انداز یک سوم درآمد خود، پس از 12 سال صاحب یک خانه 100 متری می شد، این فاصله در سال 99 به 66 سال افزایش پیدا نموده است.

شاخص مهم دیگر، شاخص دسترسی به مسکن است. به طور استاندارد این شاخص در بخش زیادی از کشور های جهان حدود 5 سال است، اما محدوده این شاخص در شهر تهران اکنون به 22 سال و در کل کشور به 10 سال رسیده است. فاصله ایران در مقایسه با سایر کشور های جهان در دسترسی به این شاخص نشان می دهد شرایط بازار مسکن در این شاخص نیز در شرایط بحرانی قرار گرفته است. برآورد های جهانی حاکی از آن است که زمانی که این شاخص بالای 5 سال قرار می گیرد، شرایط به شکل نامطلوب و 10 سال و بیشتر به شکل بحرانی گزارش می گردد.

سومین شاخص مهم موردمحاسبه در مطالعات این صاحب نظر بازار مسکن، سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار است.

آنالیز های اجرا شده حاکی از آن است که سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار در سال گذشته برای یک واحد 75 مترمربعی، به 58 درصد رسیده است.

این شاخص برای کل کشور معادل 28 درصد محاسبه شده است. آن طور که برآورد های اجرا شده از سوی فردین یزدانی بیان می نماید، تعداد خانوار های مستاجر در کشور طی 5/ 3 دهه گذشته، یعنی از سال 65 تا 99، سه برابر شده است.

اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می دهد در سال 65، فقط 12 درصد خانوار های ایرانی مستاجر بودند که براساس اطلاعات آخرین دوره سرشماری نفوس و مسکن، سهم خانوار های مستاجر از کل خانوار های ایرانی در سال 95 به 8/ 30 درصد رسیده است.

برآورد های اجرا شده از سوی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن حاکی از آن است که تعداد خانوار های مستاجر ایرانی در سال 99 بازهم افزایش پیدا نموده و به حدود 38 درصد رسیده است. البته شرایط این شاخص برای خانوار های تهرانی به شکل دیگری است، به طوری که براساس برآورد های اجرا شده، 42 درصد خانوار های تهرانی را مستاجران تشکیل می دهند یا به تعبیر دیگر 42 درصد تهرانی ها در سال 99 مستاجر بوده اند.